ภาษี ที่ดิน ที่จำเป็นต้องรู้ และทำหน้าที่ผู้เสียภาษีที่ดีได้ ต้องทำอย่างไร?

ภาษี ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง หรือที่เรียกกันย่อ ๆ ว่า ภาษีที่ดิน เป็นภาษีที่จัดเก็บเป็นรายปีตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน อาคาร ที่ครอบครอง โดยมีองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา เป็นผู้จัดเก็บ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม 2562 และเริ่มจัดเก็บภาษีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นมา โดยคิดอัตราภาษีตามประเภทการใช้ อัตราสูงสุดที่เป็นไปได้คือ 3% ต่อปีของมูลค่าที่ดินและอาคาร

จากที่ผ่านมามีการแพร่ระบาดของโควิด 19 ส่งผลกระทบต่อรายได้ของประชาชนจำนวนมาก ครม.จึงมีมติให้คงอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2565-2566 ในอัตราเดิมที่ใช้ในปี 2563-2564 หมายความว่าเราจะยังคงเสียภาษีที่ดินในอัตราเดิมไปอีก 2 ปี แล้วบ้าน คอนโด ที่นา หรือที่ดินของเรา เข้าข่ายต้องเสียภาษีที่ดิน 2565 ด้วยหรือไม่ วันนี้เราจะมาสรุปให้เข้าใจ เพื่อให้เป็นแนวทางในการซื้อขายที่ดินโชคชัย 4 ต่อไป 

ใครต้องเสียภาษีที่ดิน

1. เจ้าของที่ดิน/เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง/เจ้าของห้องชุด (ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้าน เพราะถ้าเจ้าบ้านไม่ใช่ผู้ถือกรรมสิทธิ์และไม่มีชื่อในโฉนดที่ดินและอาคารนั้น เจ้าบ้านไม่ได้เป็นผู้เสียภาษี)
2. ผู้ครอบครองใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของรัฐ เช่น ผู้เช่าที่ราชพัสดุ แม้จะไม่ใช่เจ้าของสถานที่แต่ก็เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีตามกฎหมายนี้
3. ผู้ที่ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรืออาคารในวันที่ 1 มกราคม ของปีภาษีนั้น เช่น ซื้อบ้านในวันที่ 30 ธันวาคม 2564 จะต้องเสียภาษีที่ดินในปี 2565 เนื่องจากได้ครอบครองในวันที่ 1 มกราคม 2565 หรือซื้อคอนโดมิเนียมวันที่ 5 มกราคม 2565 จะยังไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน 2565 เพราะยังไม่ได้ครอบครองในวันที่ 1 มกราคม 2565 แต่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2566

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2565

อัตราภาษี ที่ดิน แบ่งออกเป็น 4 ประเภทตามลักษณะการใช้ประโยชน์ ได้แก่ เกษตรกรรม ที่พักอาศัย อื่น ๆ (พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม) และที่ดินรกร้างว่างเปล่า อัตราภาษีคำนวณแบบขั้นบันไดเพิ่มขึ้นตามราคาประเมิน ดังนี้

1. ที่ดินเกษตรกรรม เพดานภาษีสูงสุด 0.15%

คำว่าที่ดินเกษตรกรรม ไม่ใช่ว่าปลูกแค่ต้นไม้ 4-5 ต้น แต่ต้องปลูกต้นไม้ตามที่กระทรวงเกษตรและสหกรณ์กำหนด เช่น ปลูกกล้วยต้องไม่น้อยกว่า 200 ต้น/ไร่ ปลูกทุเรียน, เงาะ, มะม่วง, มะพร้าว, ลิ้นจี่, ลำไย ต้องไม่ต่ำกว่า 20 ต้น/ไร่ หากที่ดินปลูกน้อยกว่าที่กำหนดก็ไม่ถือเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร หรือ การเลี้ยงปศุสัตว์ เพาะพันธุ์แมลงเศรษฐกิจจะมีอัตราขั้นต่ำ เช่น เช่น เลี้ยงโคหรือกระบือ ในคอกขนาด 7 ตารางเมตร/ตัว และใช้ที่ดิน 1 ตัว ต่อ 5 ไร่, เลี้ยงเป็ดและไก่ 4 ตารางเมตร/ตัว เป็นต้น

2. ที่พักอาศัย เพดานภาษีสูงสุด 0.3%

คำว่า “ที่พักอาศัย” ตามกฎหมายฉบับนี้ หมายถึงกรณีดังต่อไปนี้

• ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเอง ให้ญาติอยู่อาศัยหรือให้เช่าอยู่อาศัย
• ครอบคลุมถึงระยะเวลาระหว่างการก่อสร้าง หรือปรับปรุงต่อเติมอาคารบนที่ดินที่ใช้อยู่อาศัย เช่น บ้านที่กำลังก่อสร้าง หรือคอนโดที่อยู่ระหว่างการตกแต่ง เป็นต้น
• บ้านเช่า หอพัก อพาร์ตเมนต์ หรือคอนโดที่ปล่อยเช่ารายเดือน (แต่หากเป็นบ้านหรือห้องเช่ารายวันจะถูกจัดอยู่ในประเภทการใช้เพื่อการอื่นที่ต้องเสียภาษีมากกว่า)
• โฮมสเตย์ ซึ่งเป็นที่พักชั่วคราวที่เจ้าของดัดแปลงเป็นห้องพักไม่เกิน 4 ห้อง พักรวมกันได้ไม่เกิน 20 คน โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกตามสมควร และอยู่ร่วมชายคาเดียวกับเจ้าของ ซึ่งมีลักษณะเป็นธุรกิจหารายได้เสริม

3. ที่ดินใช้ประโยชน์อื่น นอกจากเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย เพดานภาษีสูงสุด 1.2%

การเก็บภาษีในประเภทนี้หมายถึง ที่ดินอื่นที่ไม่ได้ใช้เพื่อการเกษตรและการอยู่อาศัย เช่น ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ เช่น โรงแรม ร้านค้า ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ โรงงาน หอพักรายวัน บ้านเช่ารายวัน ซึ่งต้องเสียภาษีตามอัตราที่กำหนด

4. ที่รกร้างว่างเปล่า เพดานสูงสุด 3%

หากปล่อยที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างไว้เพื่อการเกษตรโดยไม่ได้อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการใด ๆ จะถือว่าเป็นที่ดินเปล่า เป็นกลุ่มที่จ่ายภาษีแพงที่สุด แม้ว่าที่ดินรกร้างจะเก็บภาษีเช่นเดียวกับที่ดินเพื่อการพาณิชย์ แต่หากเจ้าของที่ดินถูกปล่อยทิ้งร้างเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน เมื่อชำระภาษีในปีที่ 4 จะถูกเรียกเก็บเพิ่มอีก 0.3% และจะเพิ่มอัตราภาษี 0.3% ทุก ๆ 3 ปีที่ปล่อยที่ดินทิ้งไว้ โดยไม่นำมาทำประโยชน์อะไร แต่โดยรวมแล้วภาษีทั้งหมดจะเก็บไม่เกิน 3% ซึ่งเป็นเพดานสูงสุด

ภาษีที่ดินจ่ายเมื่อไร?

ตามกฎหมายได้กำหนดระยะเวลาเสียภาษี ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

1. ประกาศราคาประเมินที่ดิน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น/อปท.ออกประกาศกรรมสิทธิ์ที่ดิน/โรงเรือนให้ผู้เสียภาษีทราบภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2565

 

2. แจ้งการประเมินภาษีให้ผู้เสียภาษีทราบ เมื่อได้รับหนังสือแจ้งให้ตรวจสอบอัตราภาษี ประเภทภาษี ให้เรียบร้อย กรณีพบข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง เช่น ประเมินบ้านที่เป็นที่อยู่อาศัย เป็นการใช้งานเชิงพาณิชย์ ที่จะทำให้เสียภาษีมากขึ้น หรือข้อมูลผิดพลาดตรงไหน เราสามารถใช้สิทธิคัดค้านการประเมินได้ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับ หนังสือ ภดส.6
3. ชำระภาษี ภายในเดือนมิถุนายน 2565 แต่หากต้องเสียภาษีเป็นจำนวนเงินเกิน 3,000 บาท เราสามารถใช้สิทธิแบ่งชำระภาษีได้ 3 งวดเท่า ๆ กัน โดยไม่ต้องเสียดอกเบี้ย ต้องชำระงวดที่ 1 ในเดือนมิถุนายน งวดที่ 2 ในเดือนกรกฎาคม และงวดที่ 3 ในเดือนสิงหาคม

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จ่ายที่ไหน ?

สามารถชำระภาษีที่ดินได้ด้วยตนเอง ณ องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นของพื้นที่นั้น ๆ คือ

• กรุงเทพฯ : ชำระภาษีที่สำนักงานเขตในพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่
• เมืองพัทยา : ชำระภาษีที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา
• ต่างจังหวัด : ชำระภาษีที่สำนักงานเทศบาล/ที่ทำการขององค์การบริหารส่วนตำบล/ที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่มีกฎหมายกำหนด หรือสถานที่อื่นที่ผู้บริหารท้องถิ่นกำหนด รวมทั้งจุดบริการเคลื่อนที่ที่ อปท. กำหนด

จ่ายภาษีที่ดินล่าช้า เสียค่าปรับเท่าไร ?

สำหรับผู้ที่ชำระภาษี ที่ดิน เกินระยะเวลาที่กำหนดจะต้องชำระภาษีค้างชำระ รวมเบี้ยปรับและเงินเพิ่มดังนี้ 

1. หากไม่ชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด แต่ภายหลังมาชำระภาษีก่อนได้รับหนังสือแจ้ง บริษัทจะเรียกเก็บค่าปรับร้อยละ 10 ของภาษีที่ค้างชำระ
2. หากชำระภาษีภายในกำหนดในหนังสือแจ้งต้องเสียเบี้ยปรับร้อยละ 20 ของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ
3. หากมาชำระภาษีหลังจากกำหนดในหนังสือแจ้ง ท่านจะต้องเสียค่าปรับร้อยละ 40 ของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ
4. หากไม่ชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนดจะถูกเรียกเก็บเพิ่มอีก 1% ต่อเดือนจากจำนวนภาษีที่ค้างชำระ เศษของเดือนนับเป็น 1 เดือน
5. กรณีที่ผู้บริหารท้องถิ่นขยายกำหนดเวลาชำระภาษีและชำระภายในกำหนดเวลาที่ขยายให้คิดลดเหลือร้อยละ 0.5 ต่อเดือนหรือเศษของเดือน
6. เบี้ยปรับอาจลดลงในกรณีที่ที่ดินและอาคารถูกยึดหรืออายัดตามกฎหมาย เราต้องส่งคำร้องขอเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังผู้บริหารท้องถิ่น เพื่อลดเบี้ยปรับของภาษีที่ค้างชำระ